Vosberg & la commune : Etat des lieux 05/02/22 -

Nos appels à soutien et articles dans la presse de ces derniers jours ont soulevé pas mal de réactions et de questionnements. La situation est complexe, et ne semble pas claire pour tout le monde. Nous avons ainsi décidé ici de décrire la problématique, aussi objectivement que possible.

Afin de réhabiliter le couvent en habitat groupé (HG), il faut changer la fonction actuelle des bâtiments, pour la faire passer d’installations communautaires à celle d’habitation« . Nous envisageons donc un changement d’affectation du sol. Aujourd’hui, la zone est déclarée comme parc, même si elle a toujours été le jardin privé du couvent. Cette affectation a été décidée par les pouvoirs publics dans les années 70, exclusivement sur base de photos aériennes. Ceci étant dit, le plan de structure communal prévoit de convertir toute cette parcelle en zone résidentielle. Mis à part le redressement du bord d’un des toits, nous n’envisageons pas de construction supplémentaires sur la propriété. Le jardin du couvent conservera ses propriétés de jardin familial commun.

Ce changement d’affectation doit être discuté avant le dépot du permis. Aucune rénovation ne peut démarrer avant l’obtention d’un permis environnemental.

Ces démarches peuvent être effectuées, entre autres, via ces deux procédures:

Un RUP (Ruimtelijk UitvoeringsPlan) : procédure d’environ 1,5 à 3 ans qui nécessite une analyse approfondie de toute la zone autour de Vosberg afin de déterminer l’utilisation des sols.
Un PPP (partenariat public privé) : procédure d’environ 3 à 6 mois. Accord entre le Vosberg cohousing et la commune qui établit un équilibre entre les plus-values publiques et privées.

En juin 2021, après 1 an et demi d’attente et beaucoup de tentatives échouées de dialogue, la commune accepte de ne pas enclencher de RUP et d’opter pour le PPP. Elle émet cependant une condition : rendre public une partie substantielle du jardin. Les modalités, pour tenter d’atteindre un équilibre avec la fonction résidentielle, n’ont jamais vraiment pu être discutées jusqu’à présent.

Le PPP – Partenariat Public Privé

Ce PPP prévoit que nous, citoyens privés, apportions des réponses à des besoins sociétaux, en proposant des avantages au public (la commune) en échange d’une contrepartie (ici un changement d’affectation). Un équilibre doit être trouvé dans ces avantages partagés. Les textes législatifs ne précisent pas l’ampleur que doivent avoir ces avantages, il s’agit avant tout d’un accord entre deux parties diligentes.

La proposition de PPP de Vosberg :

mettre à disposition un espace de crèche pour 21 enfants (à la demande de la commune)
6 logements solidaires pour jeunes en difficulté et pour permettre à des personnes âgées de vivre plus longtemps en autonomie dans un environnement familial.
un chemin piéton, reliant la Chaussée de Malines aux terrains non bâtis au-delà du mur (une demande de la commune).
une place de village semi-publique qui crée du lien et des interactions avec le quartier (location d’ateliers d’artistes, café citoyen, événements culturels, …)
une ouverture du jardin au public de manière occasionnelle et encadrée (dans l’esprit des nombreux événements déjà organisés par Vosberg depuis l’acquisition des lieux par le groupe – week-ends portes ouvertes, parcours d’artistes de Connect’Event, session de brainstorming d’activités communes avec le voisinage, projection de film, goûter dans le jardin, match de foot des Diables, …)
Un projet qui respecte le patrimoine architectural des lieux et des bâtiments, mais aussi les nouvelles normes de durabilité et d’accessibilité.

Cette proposition a été présentée à de nombreuses reprises mais n’est pas considérée par le collège comme suffisante. Celui-ci estime que rendre une partie substantielle du jardin public est une condition sine qua non. Il s’agit ici strictement d’une décision politique, rien ne les obligeant légalement à rendre le jardin en permanence accessible au public. La commune utilise le plan de structure communal de 2009 comme argument car il y est indiqué que les zones vertes peuvent être rendues accessibles. Les experts juridiques consultés confirment toutefois que cela ne crée aucune obligation de rendre notre jardin entièrement accessible à tout moment.

Depuis la décision de passer au PPP, le RUP est tout de même revenu à plusieurs reprises sur la table, à l’initiative de la commune. Ceci a malheureusement contribué à ralentir le processus, et à augmenter l’insécurité vécue par les 27 familles du groupe.

Notre jardin

Le groupe Vosberg estime la demande de la commune (qu’une partie substantielle du jardin devienne un parc public) comme déraisonnable, pour plusieurs raisons :

Le jardin du couvent a toujours été un jardin partagé par les pères qui y vivaient. Nous souhaitons conserver cet aspect collectif, tout en ouvrant davantage le lieu au quartier en proposant un accès régulier et encadré.
Le jardin donne de la valeur à ce patrimoine. Faisant partie intégrante de l’environnement historique du monastère, il fut pour beaucoup d’entre nous un facteur important dans notre décision d’achat.
Rendre le jardin public entraverait la vie privée de la centaine de futurs habitants, et la sécurité des familles (les murs apportent notamment beaucoup de sérénité et sécurité aux jeunes parents et leurs enfants, nombreux dans le projet).
Laisser le jardin dans la propriété de notre fondation protège sa riche biodiversité, par ses statuts, en empêchant toute altération ou nouvelles constructions.
La surface du jardin divisée par le nombre de futurs cohabitants est, par famille, bien inférieure à la moyenne des jardins privés à WO.
Le jardin est situé à l’orée d’un terrain public (très peu fréquenté) et d’espaces verts à perte de vue. Le quartier semble d’avantage manquer d’espaces de rencontres que d’espaces verts. Ouvrir le jardin régulièrement mais de façon contrôlée est un moyen de répondre à cet enjeu, sans porter atteinte au bien-être des habitants.
Une zone assignée comme « zone parc » dans un plan de structure ne veut pas dire « espace public », comme le prouve 100 ans et plus d’utilisation privée par les pères passionnistes, ou encore les autres zones de parc dans la commune, fermées au public (comme par exemple les domaines des châteaux).
Le groupe propose déjà de nombreux autres avantages sociétaux à la commune.

Le contexte d’achat

Début 2020, les Pères Passionnistes, convaincus par le projet d’habitat groupé et sa pérennité, vendent le couvent de Vosberg à un petit groupe de co-acquéreurs. L’offre d’un promoteur immobilier, lui aussi intéressé par le terrain, n’est donc pas retenue. Ce promoteur, en contact avec la commune depuis plusieurs années, s’était accordé avec eux pour céder le jardin, et en faire un parc public.

De l’acquisition par un promoteur, on passe donc à l’acquisition par un groupe de citoyens, à la recherche d’une plus-value sociale et non financière. Le projet est d’ailleurs construit autour du modèle Community Land Trust, ce qui garantit l’accessibilité financière, la pérennité de son action et empêche toute ambition spéculative sur le bien.

Au moment de l’acquisition et pendant les 6 mois qui ont suivi, la commune était en mesure d’acheter elle-même le lieu, et d’y faire ce qu’elle souhaitait. Mais celle-ci a décidé de ne pas exercer son droit de préemption.

Commissions : ça travaille

Devant le blocage des discussions avec la commune, le groupe Vosberg dépose une requête citoyenne le 5 novembre 2021, au conseil communal cette fois. Suite à cette requête citoyenne, une commission spéciale se réunit le 7 décembre 2021 (rassemblant collège, administration, conseillers communaux et des futurs habitants du Vosberg). Les conclusions de celle-ci: une réunion de travail devra être urgemment organisée pour rédiger le PPP. A ce jour (5/02/2022) aucune date n’a encore été proposée par la commune malgré les demandes répétées de Vosberg. Une nouvelle commission spéciale sera organisé mi-février, nous espérons que celle-ci sera le début d’un vrai travail qui mènera à un accord. Nous attendons l’invitation avec impatience.

Le temps… et l’argent.

Le dossier de Vosberg est complexe et nouveau pour tout le monde. La situation COVID ne facilite certainement pas les interactions, officielles ou non. Le groupe de Vosberg a conscience de l’ampleur du travail à fournir et dépense beaucoup d’énergie depuis deux ans, à la recherche de solutions :

présentations répétées du projet avec mise en concordance avec les priorités définies au niveau communal,
proposition de plans architecturaux pour la crèche,
recherche et présentation de projets semblables en Belgique et ailleurs,
recours à un avocat spécialisé (aux frais du groupe) pour avoir le rôle de médiateur, etc.

Jusqu’à présent ces tentatives n’ont pas encore porté leurs fruits. À ce jour, nous n’avons toujours pas de visibilité concrète sur un accord PPP, une remise de permis, ou le lancement des travaux.

Chaque jour de retard représente un coût conséquent pour les familles, et un risque supplémentaire pour le projet. Après plus de deux ans, le surcoût lié à l’absence de réaction a atteint environ un demi-million d’euros, en prenant en compte l’augmentation du coût des matériaux et tous les loyers à supporter par ailleurs.

Nous espérons pouvoir passer à cette nouvelle phase avec la commune: nous mettre autour de la table, avoir un dialogue constructif, bienveillant et transparent, et trouver un accord qui répondra aux attentes de chacun. Nous continuons à y croire.

Nous regrettons que notre rêve soit devenu un sujet politique. Notre souhait est de répondre aux défis de notre société et d’aller dans le sens des objectifs de la commune, tout en répondant aux besoins de notre groupe. Travailler de concert pourrait être porteur et bénéfique pour tous.

Merci

Pour vos messages, vos partages, votre soutien. Ils nous aident à garder l’énergie positive nécessaire pour que ce projet de toute une vie puisse voir le jour. Le dialogue et l’interaction avec notre voisinage fait aussi partie de nos valeurs clés.

Si vous avez des questions/remarques/conseils/mots doux à nous faire parvenir, contactez-nous via info@vosberg.org ou par mp sur Facebook.